מתי משקיעים בנדל"ן – כשהמחירים עולים או יורדים? ומה עדיף, לרכוש נכס במרכז או בפריפריה? הסוגיות המרכזיות שחשוב להכיר לפני שמשקיעים
זה שנים רבות שהשקעה בנדל"ן היא עיסוק מקובל בקרב ישראלים לא מעטים – בין אם כמקצוע, ובין אם כ"תחביב" המסייע משמעותית להשלמת הכנסה. כולנו מכירים סיפורים על אנשים שידעו להיכנס להשקעה ברגע הנכון – ובתוך כמה שנים, גזרו רווחי עתק. גם מי שלא מצא "חלון הזדמנויות" שכזה, אך גילה סבלנות והחזיק בהשקעה לאורך שנים, גילה כי בדרך כלל, עם השנים ערך הנכס שברשותו עולה.
מאז 2009 עד לשנה האחרונה, נדמה היה שהמחירים של הנדל"ן הישראלי שועטים מעלה בלי הפסקה, עם עליות של עשרות ואף מאות אחוזים במהלך עשור. למרות המחירים העולים, עוד ועוד ישראלים הצטרפו לטרנד ההשקעה בנדל"ן, מתוך גישה לפיה במדינה קטנה אך עם שיעור ילודה גבוה, כמו בישראל, הביקוש לדיור תמיד יהיה גבוה – וכך גם המחירים.
במחצית 2021 התפרסמה סקירה של הבורסה, שהשוותה בין השקעה במניות לבין השקעה בנדל"ן. על פי הסקירה, משקיע שקנה דירה במיליון שקל ב-2012, ומכר אותה ב-2021, קיבל תמורתה בממוצע 1.65 מיליון שקל – ובאחוזים, תשואה של 65%. ההשקעה בבורסה באותה תקופה – למי שידע במה בדיוק להשקיע – הניבה תשואה גבוהה יותר.
ואולם מעבר לצורך של המשקיעים בבורסה לערוך מחקר מעמיק לפני כל השקעה, זהו גם תחום דינמי ומניות ואף מדדים עלולים ליפול בעשרות אחוזים בתוך יום אחד – כפי שראינו לא מעט בשנים האחרונות. עבור מי שלא רוצה לראות כיצד התשואה שלו צונחת, ומעדיף את הביטחון בנכס בעל ארבעה קירות, מסד וטפחות – השקעה בנדל"ן עשויה להיות אפשרות מתאימה יותר.
מתי הכי נכון להשקיע?
זוהי שאלת השאלות. אף שהאמרה הידועה גורסת כי שלושת האלמנטים החשובים ביותר בנדל"ן הם מיקום, מיקום ומיקום, הרי שגם התזמון של ההשקעה, ולא פחות מכך, המימוש שלה – משפיעים מהותית על השאלה אם ההשקעה תיסגר ברווח או בהפסד. לשאלה מתי להשקיע אין תשובה אחת. יש משקיעים המחכים לכך שהמחירים יהיו בשפל, מאחר שלשיטתם, משם ניתן רק לעלות; ואילו אחרים מעדיפים להצטרף לשוק הנמצא בעליית מחירים, מתוך אמונה כי המגמה תימשך. מעבר לכך, זה תלוי גם בסכום העומד לרשותכם, ובהערכה שלכם לגבי מה שיתרחש בעתיד בשוק שמעניין אתכם – האם הוא ימשיך לעלות, או שמא ירד.
איפה כדאי לרכוש דירה?
גם כאן מדובר במשוואה עם כמה נעלמים, שאין לה תשובה אחת. הסכום שנמצא בידי המשקיע משפיע מאוד על מיקום הרכישה – שהרי דירות בפריפריה זולות הרבה יותר לעומת דירות במרכז. בטרם הרכישה, חשוב לערוך סקר מעמיק שיבחן את מחירי הנכסים באזור שמעניין אתכם על פני כמה וכמה שנים, כדי להבין מה המגמה, למעלה או למטה, וגם לזהות הבדלים בין שכונות, רחובות ואף בניינים שונים – גם בתוך אותה עיר, ישנם נכסים פופולריים יותר מאחרים.
איך מחשבים את מס הרכישה?
חשוב לדעת כי מעבר לעלויות של רכישת נכס, ליווי בידי עורך דין וכו', קיים גם מיסוי משמעותי על השקעה בנדל"ן. המיסוי גבוה יותר על בעלי יותר מדירה אחת – קרי, משקיעים – לאור כוונתם של שרי אוצר מהשנים האחרונות להילחם בעליית מחירי הדיור. ככל שברשות המשקיע דירות רבות יותר, שערכן גבוה יותר – גם מס הרכישה יהיה גבוה יותר, ושיעורו נע בין 8% ל-10%, ללא ספק סכום משמעותי.
הון עצמי ומשכנתא
לכל רכישת נכס צריך להביא הון עצמי – ורוב הרוכשים מטבע הדברים נעזרים גם במשכנתא, שכן אין להם כמה מיליוני שקלים זמינים בחשבון הבנק. שימו לב כי משכנתא למשקיעים – כלומר לנכס שני ויותר – מוגבלת יותר, ולרוב תהיה בשיעור של 50% עד 60% משווי הדירה, לעומת כ-75% בנכס רגיל.
על מנת לקחת משכנתא, דורשים הבנקים מסמכים ומידע כגון גובה ההכנסה החודשית של הלווה, מיקום הדירה ועוד. בנוסף יש לרכוש ביטוח משכנתא . ביטוח זה מבטיח שהבנק יקבל חזרה את ההלוואה במקרה שהלווה נפטר ואינו יכול להחזיר את הכספים (ברכיב ביטוח חיים למשכנתא), או במקרה שנגרם נזק למבנה ויש להשקיע בשיפוץ ושיקום (ברכיב של ביטוח מבנה למשכנתא). למעשה זהו ביטוח שמגן על הלווה – כך שהוא או משפחתו לא יידרשו להחזיר סכומים גבוהים לבנק, במקרה של אסון.
ביצוע בדיקות מקדימות ומקיפות על הנכס
לפני השקעה של סכום כסף משמעותי בנכס – חשוב לערוך את כל הבדיקות כדי להגדיל את הסיכוי שאכן מדובר בהשקעה שתעבוד בשבילכם. מדובר בלא מעט עבודה – שכן חשוב קודם כל לבדוק את הסטטוס המשפטי של הנכס, למשל ברישום בטאבו, את התוכניות לבינוי סביבו, וכן הלאה. את כל אלה ניתן לבצע באמצעות עו"ד מקרקעין. לא פחות מכך חשוב לבדוק את המצב הפיזי של הנכס, באמצעות חברות בדק בית.
בשורה התחתונה, השקעה בנדל"ן אמנם מקובלת למדי בישראל – אך לא מדובר בעניין פשוט, אלא בתהליך בין כמה שלבים הדורש הרבה למידה והעמקה של התחום. סיוע של אנשי מקצוע האמונים על האספקטים השונים, מעורכי דין לנושא מקרקעין ועד שמאים, יכול לעזור מאוד בקבלת ההחלטה הנכונה.
